【2025精讲课】第04节课12建设工程物权制度（3）

担保合同与效力
担保合同效力与被担保的主合同相关，但可通过特别约定实现独立性。若担保合同无效，债权人、债务人及担保人需按过错分担责任。例如，公益单位违规担保时，三方均需承担相应责任。
抵押权规则
不动产抵押权需登记设立（如建设用地使用权），动产抵押权自合同生效时设立，但未登记不得对抗善意第三人。浮动抵押允许以企业现有及未来动产打包抵押。房地一体原则要求土地与地上建筑一并抵押，但新增建筑不属于抵押财产，处分时需一并拍卖，优先受偿权仅覆盖原抵押物价值。
质权分类与设立
质权分为动产质押和权利质押。动产质押以交付为生效要件（如车辆质押），权利质押需交付凭证或登记（如汇票、应收账款）。知识产权中的财产权可质押，人身权（如署名权）不可质押。
留置权优先性
留置权仅适用于动产，且需与债权属同一法律关系（企业间可例外）。留置权人须妥善保管留置物，60天后可处分。同一财产存在抵押、质押和留置时，留置权人最优先受偿。
占有性质与保护
占有分为有权/无权、自主/他主、善意/恶意占有。施工单位对工地的占有属他主、有权占有。占有被侵害时，可要求返还但受一年时效限制；物权保护无时效限制。例如，公共用地被侵占超一年后，仅能主张赔偿，无法强制返还。